Valeur refuge, la pierre est l’investissement préféré des Français. Non content d’être un placement stable dans le temps, l’immobilier offre de multiples possibilités de placement : directe, indirecte, nue propriété, investissement locatif, LMNP, etc. Il existe presque autant de façons d’investir dans l’immobilier et de typologie de biens que de profils investisseurs. Mais comment investir dans l’immobilier sans argent ? Sans apport ? Comment investir intelligemment dans l’immobilier ? Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?
Pourquoi investir en immobilier ?
L’investissement en immobilier a l’avantage de répondre à des multiples objectifs.
- Constituer un patrimoine : l’immobilier constitue en moyenne 60 % du patrimoine des particuliers. Sécuriser un placement dans la pierre reste encore le moyen le plus sûr d’investir des capitaux sur le long terme. En outre, l’investissement locatif, de plus en plus recherché par les primo-accédants, permet d’amortir le coût du crédit immobilier.
- Préparer sa retraite : dans le contexte actuel, la question de la préparation de la retraite est plus que jamais la priorité des particuliers. En plus des produits d’épargne retraite, sécuriser l’après-vie professionnelle grâce à l’investissement immobilier permet non seulement de s’assurer d’avoir un toit, mais également de bénéficier d’un complément de revenu non négligeable lors de sa retraite.
- Resserrer la structure intrafamiliale : posséder une maison de famille, que chacun peut investir, occuper pendant les vacances, se retrouver lors des fêtes de fin d’année est idéal pour resserrer les liens entre parents et enfants.
Quel investissement immobilier est fait pour vous ?
Outre l’acquisition classique d’un appartement ou d’une maison, il est possible d’investir dans l’immobilier de plusieurs manières différentes, selon ses objectifs, son appétence au risque et son profil investisseur.
L’investissement locatif
« Acheter pour louer », c’est la tendance de l’investissement immobilier. Sur le papier, la logique est simple : le futur bailleur contracte un crédit afin de financer l’achat d’un bien qu’il met ensuite en location. Sur ce plan, l’acheteur est doublement gagnant ; il perçoit des loyers qui remboursent son crédit, pendant que le bien immobilier prend tranquillement de la valeur. Non content de profiter des revenus fonciers, il pourra réaliser une plus-value lors de la revente.
Attention cependant à bien évaluer en amont la rentabilité de votre placement.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI font leur apparition dans les années 1970 et, contre toute attente, ce produit vintage est la star de la pierre papier.
Plus accessible qu’un investissement classique (le ticket d’entrée dans une SCPI ne dépasse pas quelques centaines voire quelques dizaines d’euros), la SCPI offre des revenus locatifs réguliers, sous forme de dividendes. Ils sont prévisibles en raison des baux de longue durée signés par les entreprises. Enfin, et c’est sans doute son plus grand atout, c’est le seul placement en immobilier papier qui, s’il est détenu en direct, se finance à crédit avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.
La nue-propriété
Lors d’une vente immobilière ou d’une succession, les nouveaux propriétaires d’un bien peuvent procéder à ce qu’on nomme le démembrement de propriété. Une opération qui consiste à scinder ses droits de propriété entre :
- le nu-propriétaire qui possède le bien, mais ne l’occupe pas ;
- l’usufruitier qui n’a pas le droit de propriété sur le bien, mais peut en disposer. Il peut l’habiter, le mettre en location. Dans ce cas, c’est à lui que revient la gérance locative : loyers, travaux, etc.
La durée du démembrement est décidée contractuellement. Le plus souvent, le nu-propriétaire achète d’un appartement démembré dont l’usufruit est repris par un bailleur social pour une durée comprise entre 15 et 20 ans.
La Location Meublée
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé. Ce dispositif, de plus en plus recherché par les investisseurs, offre plusieurs avantages :
- toucher des revenus locatifs non imposés ;
- récupérer la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).
Les revenus tirés de la location de bien meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour prétendre au dispositif LMNP, le total de ces revenus ne doit pas excéder :
- 23 000 € par an pour le propriétaire ;
- 50 % de ses revenus globaux par an.
Au-delà de cette somme, le statut Loueur en Meublé Professionnel devient plus avantageux, surtout pour les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis.
La Location Meublée Professionnelle (LMP)
Pour ceux qui veulent généraliser les investissements en location meublée et en générer des revenus importants (minimum de 23 000 € de revenus fonciers de ce type par an), il existe le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Il faut pour cela remplir également d’autres conditions comme le fait que les revenus des logements meublés doivent représenter au moins 50 % des revenus de votre foyer fiscal. L’investisseur devra également s’enregistrer auprès du registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.
L’un des avantages de ce statut est que les biens immobiliers loués en meublé font alors partie du patrimoine professionnel et ne sont donc plus comptabilisés dans votre patrimoine en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune, l’ISF.
Le déficit foncier
Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable le montant des revenus fonciers imposables. Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol » ou, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, « Cosse ancien ». Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an.
Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions :
- Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si vous réalisez un déficit en 2021, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2023.
- Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.
Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 euros, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire).
« Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. »
Article 156 du code général des impôts (CGI)
L’achat revente
L’achat revente est une opération qui consiste à acheter un logement (appartement ou maison), le plus souvent dans l’immobilier ancien, à le valoriser en effectuant des travaux de rénovation (parfois juste un rafraîchissement) et enfin à le revendre en engrangeant au passage une plus-value.
Cette opération peut être adossée et financée par un prêt immobilier. D’ailleurs, l’achat revente est également le nom du prêt servant à financer ce type d’opération.
La stratégie de l’achat revente peut s’avérer payante. Après la revente du 1er bien immobilier, vous disposez en effet – grâce à la plus-value réalisée – d’un apport en capital supérieur aux fonds propres de départ. Cette plus-value peut ainsi vous permettre de vous positionner sur un logement de qualité supérieure (superficie, emplacement, etc.) auquel vous n’auriez certainement pas eu accès avant ce type d’opération. Bien menée, une opération d’achat revente peut vite s’avérer très intéressante et entraîner une plus-value significative. Certains n’hésitent d’ailleurs pas à en faire un « business », en achetant, valorisant et revendant plusieurs logements ou résidences par an. Ce métier est celui de marchand de biens immobiliers.
La gestion d'un patrimoine, quel qu'il soit, ne s'improvise pas.
UN OUTIL CLÉ POUR ATTEINDRE VOS OBJECTIFS
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