Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans disposer d’un apport personnel et vous pensez que c’est impossible ? Il est en réalité tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier locatif sans apport. Cet article vous aidera à découvrir comment. L’une des clés réside dans l’importance de construire un projet solide pour convaincre les établissements prêteurs de la solidité de l’investissement et de votre fiabilité financière.
Construire un projet d’investissement locatif
La réussite d’un projet d’achat immobilier dépend de nombreux facteurs dont celui de votre capacité à financer une partie de l’opération avec un apport personnel. Cependant, lorsque vous souhaitez développer votre patrimoine, cette capacité peut être faible ou inexistante. Il est donc judicieux de choisir une opération immobilière qui ne nécessite pas nécessairement un apport important, telle que l’investissement locatif, qui peut être financé en grande partie par les revenus locatifs perçus.
Il est donc possible d’obtenir un crédit sans apport pour financer son investissement locatif, une pratique acceptée par les établissements prêteurs qui prennent en compte l’aspect fiscal et les revenus potentiels de l’opération. Cependant, les établissements prêteurs sont de plus en plus réticents à accorder ce type de crédit, il est donc primordial de présenter un projet solide afin de les convaincre.
Pour cela, vous devez constituer un dossier démontrant votre détermination et le sérieux de votre projet, en incluant les frais à considérer et le ratio entre investissement et rendement attendu. Vous devez également démontrer votre capacité d’épargne régulière. Nos conseillers sont en mesure de vous aider sur le montage de ce type d’investissement en calculant par exemple le taux de rendement interne de votre futur bien (TRI) et en vous fournissant un dossier prêt à l’emploi contenant le mode de détention, tous les frais prévisionnels, le coût de la plus-value à la revente, l’IR additionnel, etc.
Choisir le bien immobilier pour un investissement locatif sans apport
Pour réaliser un investissement locatif réussi sans apport, il est important de suivre les étapes d’un placement immobilier bien préparé. Commencez par établir un budget réaliste, puis concentrez-vous sur le choix du bien immobilier et de son emplacement. En raison de l’absence d’apport, il peut être avantageux de se concentrer sur des biens de petites surfaces, de qualité et bien situés. Les résidences de services, comme les résidences étudiantes ou les EHPAD, peuvent offrir une sécurité et une rentabilité accrues pour un investissement dans une petite surface. L’emplacement est également crucial, choisissez des villes attractives et en croissance plutôt que des endroits peu désirables. Évitez les villes sans potentiel locatif, car vous risquez de ne pas pouvoir rembourser votre prêt sans apport pendant des périodes de vacances locatives.
Financer votre investissement avec un prêt
Le taux d’endettement sera établi en comparant vos revenus à vos dépenses habituelles. Ce taux est limité à 33% de vos revenus pour éviter le surendettement, même si votre banquier prend également en compte votre « reste à vivre ». Avoir des revenus réguliers pendant plusieurs années est un plus pour justifier votre demande de prêt. Cependant, payer un loyer peut rendre l’obtention d’un prêt plus difficile.
Le prêteur évaluera le niveau de risque en considérant votre capacité d’emprunt et les critères suivants : votre « reste à vivre », la durée du prêt (plus elle est longue, plus le risque est élevé) et vos relevés bancaires (analyse de vos flux et soldes de compte). Il est également important de disposer d’une capacité d’épargne solide (une épargne de « sécurité »).
Il existe des prêts aidés tels que le PTZ+, le prêt employeur, le prêt épargne-logement et le prêt relais, qui peuvent faciliter l’obtention d’un crédit sans apport personnel. Le crédit 110% peut même financer l’intégralité de l’opération immobilière en y incluant les frais de notaire (même si cette solution est de moins en moins courante).
En résumé, emprunter sans apport est possible, mais il est important d’avoir un dossier solide pour rassurer votre banquier.
L’influence des taux d’emprunt sur la fiscalité de votre investissement immobilier
En 2018, les taux d’emprunt bancaires ont atteint des niveaux historiquement bas, avec des options d’emprunt à moins de 1% sur 10 ans et en moyenne à 1,15% sur 15 ans. Bien que cela offre la possibilité d’emprunter à des conditions avantageuses, il est important de prendre en compte les conséquences.
Le paradoxe de cette situation exceptionnelle est que, alors que la recherche du taux le plus bas pour un emprunt immobilier pour l’achat de la résidence principale est souhaité, cela devient plus subjectif lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier sans fonds propres.
Il est important de se rappeler que les intérêts d’emprunt liés au prêt bancaire sont entièrement déductibles des loyers pour tout investissement immobilier. Cependant, si les intérêts et les charges sont déduits et qu’il reste un excédent de revenus fonciers ou de BIC (en cas d’investissement en location meublée), ces derniers seront inclus dans vos revenus globaux imposables et seront imposés à votre tranche marginale d’imposition plus les contributions sociales (actuellement à 17,2%).
En conséquence, en profitant pleinement des taux ultra-bas, l’investisseur peut voir sa facture fiscale augmenter en raison de loyers devenus positifs sans intérêts déductibles suffisants.
Par conséquent, mettre de l’apport dans un tel projet n’a plus de sens. Il est préférable d’emprunter la totalité de l’argent pour obtenir un « maximum » d’intérêts (qui ne seront de toute façon pas suffisants pour être déduits) et de placer votre capital initialement prévu pour l’apport sur un bon contrat d’assurance-vie par exemple.
Conclusion
Investir dans un bien immobilier locatif sans avoir à mettre de l’apport est tout à fait possible si votre projet est réalisable et fiable. Cela vous donnera l’occasion de percevoir des loyers qui vous permettront de couvrir les coûts de l’investissement. Le défi le plus important consiste à convaincre un établissement financier de la viabilité de votre projet. Pour maximiser vos chances, il peut être judicieux de faire appel à l’un de nos conseillers pour présenter votre dossier sous un angle favorable et bénéficier de conditions de prêt avantageuses.
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