Réduction d’impôt, préparation de la retraite, valorisation immobilière : les enjeux fiscaux et patrimoniaux s’entremêlent plus que jamais. Deux dispositifs se distinguent par leur efficacité et leur complémentarité : le Plan d’Épargne Retraite (PER) et le déficit foncier. Lorsqu’ils sont correctement exploités, ils permettent non seulement de maîtriser l’imposition immédiate mais aussi d’inscrire vos décisions dans une trajectoire patrimoniale cohérente, pérenne et optimisée.
Fiscalité et stratégie patrimoniale : penser à 360°
Au Cabinet VH, nous constatons régulièrement une approche trop cloisonnée de la fiscalité. Or, optimiser sa charge fiscale n’a de sens que si cela s’inscrit dans une stratégie patrimoniale complète. Cela implique de considérer :
- La structuration des revenus présents et futurs (salaires, BIC/BNC, dividendes, rentes…).
- La projection à moyen et long terme (retraite, transmission, rendements nets après impôts).
- La cohérence entre les dispositifs utilisés et le statut fiscal du contribuable (TMI, régime d’imposition, charges déductibles, structure juridique, etc.).
Le PER et le déficit foncier font partie des rares dispositifs qui répondent à ces critères. Leur usage combiné permet une double optimisation : fiscale à court terme, patrimoniale à long terme.
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) : un outil puissant mais technique
Déduction à l’entrée : un levier immédiat
Les versements volontaires effectués sur un PER individuel sont déductibles du revenu imposable, à condition d’être réalisés avant le 31 décembre de l’année N. La réduction d’impôt, elle, est constatée en N+1, au moment de la déclaration.
En 2025, le plafond de déduction est égal au plus élevé des deux montants suivants :
- 10 % des revenus professionnels 2024, nets de cotisations sociales et de frais professionnels, dans la limite de 8 PASS, soit une déduction maximale de 35 194 €.
- Ou 4 664 € (10 % du PASS 2024) si les revenus sont faibles ou inexistants.
Exemple concret :
- Revenu net imposable : 100 000 €
- TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : 41 %
- Versement volontaire : 10 000 €
- Économie d’impôt en 2026 = 10 000 € × 41 % = 4 100 €
Effort net réel : 5 900 € pour un placement long terme à fiscalité différée.
Sortie en rente ou capital : arbitrer selon vos objectifs
À l’âge de la retraite, le PER peut être liquidé :
- En rente viagère : imposée comme une pension, après abattement de 10 %, avec prélèvements sociaux.
- En capital, avec une fiscalité différenciée :
- Les versements volontaires : imposés au barème de l’Impôt sur le Revenu (sans prélèvements sociaux).
- Les produits générés : soumis au PFU (Flat Tax) à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux).
Illustration :
Pour un PER comportant 100 000 € au moment du déblocage (70 000 € de versements, 30 000 € de plus-values) :
- 30 000 € : soumis au PFU = 9 000 € d’impôt forfaitaire (sans prise en compte de l’abattement annuel).
Le rachat partiel programmé : lisser la fiscalité et optimiser les abattements
Plutôt que de débloquer son PER en une seule fois, il est possible d’opter pour un rachat partiel programmé. Cette stratégie permet de :
- Répartir les retraits dans le temps, réduisant ainsi la progressivité de l’impôt.
- Bénéficier de l’abattement annuel sur les produits imposables : 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune, avant application du PFU.
Exemple d’optimisation :
Un couple disposant de 60 000 € sur son PER (20 000 € de plus-values) programme des retraits annuels de 12 000 €. Si aucune autre source de revenus mobiliers n’existe, 9 200 € de gains peuvent être exonérés chaque année, et seuls 2 800 € seront soumis au PFU.
Cette technique est fréquemment utilisée pour générer un complément de revenu faiblement fiscalisé tout en conservant une maîtrise sur le rythme des retraits. Au Cabinet VH, nous modélisons systématiquement ces projections en fonction de l’âge, des revenus complémentaires et du statut fiscal du foyer.
Ce que nous vérifions avant toute préconisation
- Compatibilité avec les autres dispositifs d’optimisation (anciens Madelin / PERP, PERCO, etc.).
- Profil de revenus futur : stabilité ou variation du TMI.
- Objectif successoral : le PER a une fiscalité propre en cas de décès (avant ou après 70 ans).
- Cohérence de l’effort d’épargne avec la trésorerie disponible.
Le déficit foncier : une stratégie immobilière au service de l’impôt
Principe et fonctionnement
Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs d’imputer leurs charges locatives (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxes, assurances…) sur leurs revenus fonciers, voire sur leur revenu global jusqu’à 10 700 €/an si les charges excèdent les loyers.
Ce mécanisme s’applique uniquement en location nue au régime réel (exclusion du meublé).
Exemple structuré :
- Loyers perçus : 6 000 €
- Travaux déductibles : 20 000 €
- Charges diverses : 3 000 €
- Résultat foncier = 6 000 € – 23 000 € = – 17 000 €
Imputation :
- 10 700 € sur le revenu global N
- 6 300 € reportable sur les revenus fonciers N+1 à N+10
À TMI 41 %, cela représente une économie immédiate de 4 387 € sur l’impôt sur le revenu, hors effets différés.
Conditions strictes à respecter
- Engagement de location pendant 3 ans après imputation sur le revenu global.
- Travaux éligibles : entretien, réparation, amélioration (exclusion des constructions ou agrandissements).
- Biens concernés : exclusivement à usage d’habitation.
Ce dispositif est également mobilisable dans une SCI à l’IR, mais pas en SCI à l’IS.
Une approche patrimoniale globale
Le déficit foncier ne doit pas être vu comme une simple réduction d’impôt, mais comme un moyen de rénover, valoriser et exploiter un actif immobilier.
C’est aussi un excellent complément au PER : il permet de diversifier les axes de défiscalisation, sans mobiliser de trésorerie supplémentaire immédiate (si recours à l’emprunt).
Optimisation fiscale avancée : quand PER et immobilier se renforcent
En combinant PER et déficit foncier, on cumule deux effets distincts :
- Déduction de l’épargne financière sur le revenu global.
- Imputation de charges foncières sur le revenu global.
Ils sont juridiquement et fiscalement compatibles. Pour un contribuable dans la tranche à 41 %, cela peut représenter :
- 20 000 € de versement PER → 8 200 € d’économie d’impôt.
- 10 700 € de déficit foncier → 4 387 € d’économie.
Gain potentiel combiné : 12 587 €
Effort net pour 30 700 € de valeur investie : 18 113 €
C’est aussi une manière équilibrée d’intégrer immobilier, retraite et liquidité dans une même stratégie.
Notre rôle : structurer, modéliser, sécuriser
Au Cabinet VH, chaque solution fiscale est intégrée dans une approche globale de votre situation. Cela implique :
- Une cartographie complète de vos revenus, actifs, passifs et objectifs.
- Une modélisation chiffrée des options fiscales et patrimoniales.
- Un calibrage de votre effort d’épargne ou d’investissement.
- Une coordination avec vos conseils (experts-comptables, notaires, avocats).
